Wie viel ein Büro wert ist PDF Drucken E-Mail
Geschrieben von: Tino Böhler   
Montag, den 19. Juli 2010 um 07:22 Uhr
Eine Million oder doch nur 200.000 Euro? Ein Gericht im Ruhrgebiet verhandelt aktuell den Streit zweier Gesellschafter eines Architekturbüros, die exakt darüber streiten. Die Berater von Architektur- und Ingenieurbüros Werner und Andreas Preißing helfen mit ihrer anerkannten Methode des Statuswertverfahrens bei der Bewertung von Büros. Von Werner und Andreas Preißing 2009 hat die Regierung Erbschaft- und Schenkungsteuer neu geregelt. Finanzämter müssen seither den tatsächlichen Wert eines Unternehmens und Architekturbüros ermitteln. Und erst dann sollte man über Freibeträge und Rabatte nachdenken. Auch wer ein Büro verkaufen will, legt am besten eine Wertermittlung für den Kaufpreis zugrunde. Doch weil Bürowerte unterschiedlich ermittelt werden können, ist Streit, etwa beim Kauf eines Büros, programmiert.  
Gutachter eins liegt zu hoch

Ein erster Gutachter im Streitfall Ruhrgebiet rechnet mit dem Ertragswertverfahren nach IDW-Richtlinien. Auch der Fiskus nutzt ein ähnliches Verfahren, um Unternehmenswerte zu schätzen. Dabei wird ein prognostizierter Büroertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser berechnet sich so: Ertrag dividiert durch (Basiszins plus Risikoaufschlag). Den Basiszins veröffentlicht die Bundesbank. Er liegt für dieses vereinfachte Ertragswertverfahren aktuell bei 3,61 Prozent; der Gesetzgeber hat den Risikoaufschlag auf 4,5 Prozent festgesetzt. Bei einem Durchschnittsgewinn der vergangenen drei Jahre von 100.000 Euro steht unterm Strich ein Unternehmenswert von 1,2 Millionen Euro.

Wir meinen: Das ist vollkommen unrealistisch. Wir orientieren wir uns nicht an Bundesbankzinsen oder politisch motivierten Risikoschätzungen. Stattdessen beleuchten wir zum einen die betriebswirtschaftliche Situation des Büros. Zum anderen analysieren wir die Zukunftsaussichten indem wir einen Businessplan aufstellen – ähnlich wie ihn Banker bei einer Kreditvergabe erwarten.

Steuerberater warnt vor Erbschaftssteuer

Das Ergebnis ist ernüchternd. Statt des Millionenbetrages von Gutachter eins (Ertragswertverfahren) sehen wir den Bürowert bei gerade einmal 200.000 €. Wohlwollend gerechnet. Denn mit spitzem Bleistift kalkuliert wäre das Büro noch weniger wert. Der Heilbronner Steuerberater Gerhard Reinert zweifelt ebenfalls am Verfahren „eins“, da es mit einem viel zu geringen Risikoaufschlag rechnet „und Zukunftsfaktoren beim Ertrag außer acht bleiben“. Der Wirtschaftsprüfer sieht auch das Risiko hoher Steuerforderungen. Er meint, dass der Fiskus so viel zu hohe Erbschaftsteuern ermittelt, die die Nachfolger aus laufenden Erträgen nicht bezahlen können. „Hierdurch wird das übernommene Unternehmen gleich nach der Übernahme in seiner Substanz bedroht“, sagt Reinert.

Deshalb lohnt ein genauer Blick auf unser Statuswertverfahren. Mit ähnlichen Techniken ermitteln auch Wirtschaftsprüfer Unternehmenswerte von Industriebetrieben, Dienstleistungsfirmen oder Arztpraxen. Denn neben dem annähernd realen Firmenwert decken diese Methoden Schwachstellen in Betrieben und Büros auf.

Lösung: Statuswertverfahren

Zuerst betrachten wir Umsätze und Erträge. Die sind bei Dienstleistern an die Anzahl der Mitarbeiter gekoppelt. Ingenieure erzielen pro Jahr einen Umsatz zwischen 55.000 und 76.000 Euro je Mitarbeiter. Marktforscher Hommerich gibt in einer Studie über Architekturbüros mit mehr als zehn Beschäftigten einen mittleren Jahresumsatz pro Mitarbeiter von 45.000 bis 75.000 Euro an.

Im Fall des im Ruhrgebiet verhandelten Streitfalls sinken die Umsätze von 2004 bis 2008 pro Kopf und Jahr von 81.000 auf 61.000 Euro. Der Ertrag reduziert sich gar auf Minus 14.000 Euro. Daraus folgt: Erwirtschaftet das Büro 2004 noch einen Gewinn von 18.000 pro Kopf, schlittert es fünf Jahre später in die Verlustzone. Ein Minus von 14.000 Euro pro Mitarbeiter steht zu Buche. Dass sich das Büro tendenziell negativ entwickelt, ist die erste wichtige Erkenntnis im Unterschied zum Ertragswertverfahren.

Bei Bewertung den Blick in die Zukunft richten

Um festzustellen, ob das Büro in der Lage ist, in Zukunft Gewinne zu erzielen, erfassen wir im Statuswertverfahren betriebswirtschaftliche Faktoren: Der Substanzwert belegt, was an Betriebsausstattung vorhanden ist, etwa EDV oder Büromöbel. Im Organisationswert erkennt der Berater, wie gut interne Abläufe definiert sind oder ob Textarchive oder Ablagesysteme bestehen. Der Praxiswert zeigt, wie viel Euro das Büro erwirtschaften kann. Eine Vorausschau der zu erzielenden Honorare bündelt schließlich der Auftragswert.

Qualitative Bausteine sind entscheidend

Hinzu kommen qualitative Bausteine: Art der Kundenbeziehungen, Engagement der Mitarbeiter, Büroatmosphäre, Führungsstil des Chef, strukturiertes Vertragswesen, installiertes Controlling, Konkurrenzbeobachtung und die Art der Auftragsbeschaffung. Für einen potenziellen Käufer ergibt sich ein transparentes Bild hinsichtlich Investitionen, Organisationsumbau, Auftragschancen und Finanzierungsbedarf.

Dem Gericht im Ruhrgebiet ist nun klar: Die Verhältnisse aus dem Jahr 2004 sind mit der Situation 2008 und dem Ausblick in die Folgejahre nicht vergleichbar. Denn neben der bereits schlechten Ertragssituation deckt der Blick ins Innenleben des Büros massive Schwachstellen auf. Durch den Partnerwechsel rissen Kundenverbindungen ab, geänderte Arbeitsabläufe sowie neue Zuständigkeiten kosten Zeit und zusätzlich belastet die Wirtschaftskrise die Zukunftsprognose.

Potenzial für die Zukunft ermitteln

Zudem kommt, dass im Statuswertverfahren die negativen Erträge nur in den Praxiswert einfließen. Das bedeutet: er ist oft gleich Null. Trotzdem ergibt sich aus den Substanz-, Auftrags-, und Orgawerten ein realer Unternehmenswert. In Summe bringen es die übrigen Faktoren im Fall Ruhrgebiet auf 200.000 Euro. Und das vor allem, weil vorhandenes Potenzial an Kundenkontakten und damit Auftragschancen als gut eingeschätzt werden.

Darin unterschieden sich die beiden Analysemodelle: das Ertragswertverfahren betrachtet ausschließlich theoretisch mögliche Erträge. Beim Statuswertverfahren steht die betriebswirtschaftliche Praxis von Architektur- und Ingenieurbüros im Vordergrund. Im Wesentlichen geht es um eine Einschätzung von Potenzialen für die Zukunft.

 

Die Autoren: Die Dr.-Ing. Preißing AG von Werner und Andreas Preißing berät seit 30 Jahren Architektur- und Ingenieurbüros. Als Spezialisten haben die Autoren mehrere Fachbücher zum Thema Wertermittlung und Führung eines Architekturbüros geschrieben. Sie sind anerkannt und werden von den Kammern als Berater empfohlen. Mehr als 3000 Büros haben bisher ihre Dienstleistung in Anspruch genommen. www.preissing.de

 

Dieser Text wurde vom Expertenportal für Management und Controlling im Bauwesen heruntergeladen.


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Zuletzt aktualisiert am Montag, den 19. Juli 2010 um 08:21 Uhr
 
 
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